Para algunos es buena, pero piden que haya fiscalización
La organización de Inquilinos Agrupados tiene una postura clara y a favor de la ley desde que la misma se sancionó por primera vez. En el caso de la reforma, continúan sosteniendo que es mejor a no tener normativa. Sobre los aumentos semestrales y el nuevo índice de Casa Propia para la actualización, lo observan como positivo frente a la posibilidad de un contrato a dos años, con subas sean cuatrimestrales mediante un acuerdo entre partes, como proponía Juntos por el Cambio.
Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, señaló que desde las organizaciones se «dio pelea contra el lobby del mercado inmobiliario» y esto «dio resultado», ya que la normativa que se modificó en el Senado se aprobó en la Cámara baja, pero advirtió que esta normativa «también va a ser resistida por el mercado«.
¿Mercado apuesta a un cambio de Gobierno y la derogación de la normativa?
La aprobación de la reforma se dio 11 días antes de las elecciones y el candidato libertario Javier Milei, que fue el más votado durante las elecciones Primarias (PASO), en su momento afirmó que “no se necesita una nueva ley de alquileres”. Por el contrario, pidió «eliminarla» y «dejar de interferir en contratos privados». Por su parte, Patricia Bullrich, candidata de Juntos por el Cambio -segunda fuerza más votada- también había esbozado que quería «derogarla».
En ese contexto, el vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Daniel Zampone, afirmó a Ámbito que la reforma de la ley de alquileres va a ser regresiva para el mercado, ya que a poco más de 10 días de las elecciones quienes tienen que renovar o cerrar un contrato de alquiler, esperarán hasta después de las elecciones a ver qué candidato gana, debido a que dos de los tres candidatos con posibilidad de llegar al sillón de Rivadavia proponen volver al sistema anterior, sin regulación.
Asimismo, respecto de la prohibición de los contratos en dólares, Zampone sostuvo que solo restaría más oferta al mercado y que los propietarios se vuelquen a otros mercados. A su vez, dijo que generaría mayor informalidad en los alquileres porque «los propietarios buscan refugiarse en la divisa extranjera por la inflación que hay».
«En períodos normales tenías aproximadamente 16.000 propiedades en alquiler, solo en Ciudad de Buenos Aires, y ahora en este contexto encontrás apenas 6.000», aseguró al mismo tiempo que resaltó que parte de esa oferta se volcó a la venta de inmuebles por la baja rentabilidad que tienen los alquileres.
Por su parte, el especialista inmobiliario Alejandro Benazzar resaltó que el proyecto aprobado está a «destiempo«, ya que si hay un cambio de administración y gana Javier Milei no hay seguridad de que se continúe con la ley. «Esto genera mucha incógnita en el mercado y como todo incógnita produce una parálisis por análisis», aseveró.
En síntesis, por estos motivos es que desde la agrupación de Inquilinos, Muñoz pidió que el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, Santiago Maggiotti, se reúna con las organizaciones e informe cómo hará para que «la ley se cumpla».
La actualización será mediante el índice de Casa Propia
Hasta el momento los contratos que se realizan bajo la ley de alquileres se actualizan anualmente y mediante el Índice de Contrato de Locación (ICL) del Banco Central (BCRA). Pero tras la modificación de la norma, la suba se hará semestralmente mediante el índice Casa Propia del Ministerio Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación.
La fórmula tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Además, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo igual al 0,9. Es decir que en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, solo lo hará en un 90%.
Para calcular la actualización del alquiler, los inquilinos tendrán que tomar los valores del coeficiente Casa Propia de los últimos seis meses, multiplicarlos entre sí, y a ese resultado, multiplicarlo por el número de la cuota de alquiler vigente.
En este caso, si la cuota es desde mayo es de $100.000 en noviembre 2023 pasaría a valer $139.350 por seis meses.
¿Qué pasará con los contratos firmados?
Los contratos que se realicen hasta tanto el Ejecutivo no promulgue la ley -lo que ocurrirá en unos días- siguen estando bajo la normativa vigente. A su vez, los alquileres ya cerrados seguirán teniendo un aumento anual y bajo el ICL como hasta el momento, ya que la ley no es retroactiva, según explicó a este medio Eduardo Awad, abogado especialista en propiedad horizontal.
Asimismo, los contratos que ya están cerrados en dólares no sufrirán modificaciones. Sin embargo, una vez promulgada la ley, se prohíben los acuerdos en moneda extranjera, al igual que la publicación de ofertas.
En ese sentido, Awad aseguró que los portales e inmobiliarias no podrán publicar alquileres en dólares, salvo que sean temporarios, lo cual implica que el contrato sea menor a tres meses, ya que que si supera este período de tiempo es considerado para vivienda.
¿Cuándo entra en vigencia?
De acuerdo con el artículo 80 de la Constitución Nacional, luego de 10 días hábiles de que la normativa ingresa al Poder Ejecutivo, la ley queda promulgada de forma automática. Por este motivo, a más tardar, los cambios comenzarían a regir entre fines de octubre y principios de noviembre.
