Con la reforma de la ley de alquileres estancada en el Congreso y sin incluirla en el temario de sesiones extraordinarias, 2022 cerró con un aumento promedio de los valores de los alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) de 98,2%, por encima incluso de la inflación general que, según el Indec, fue de 94,8% para todo el año.
Esta situación se mantiene desde que la polémica ley que regula las locaciones entró en vigor a mediados de 2020, dado que en los últimos casi tres años (30 meses más precisamente) los alquileres subieron 308% mientras que la inflación acumulada en el mismo período fue del 253%.
Según un estudio del Instituto de Investigaciones Económicas (IIE) de la Bolsa de Comercio de Córdoba, en ese periodo el aumento de los alquileres en las principales ciudades del país osciló entre 40 y 70 puntos porcentuales por encima del nivel general de inflación que establece el Indec.
Córdoba con aumentos del 115%
La realidad no es muy distinta en el interior del país donde por ejemplo en Córdoba se observan aumentos del 115% en la comparación del 2022 con el 2021 y los datos preliminares de Rosario la ubican al mismo nivel que la inflación para el año pasado.
«Claramente estos números muestran el disparate de esta ley, los alquileres van por el ascensor y los salarios por la escalera», señaló Oscar Puebla, arquitecto y operador inmobiliario.
Según el profesional, «en todo este gran merengue si tenés la suerte de que tu salario aumente y la desgracia de que te toque ganancias, en lugar de ganar más, ganás menos. Y lo más loco es que si alquilás, solo se pueden desgravar de ganancias $240.000 al año».
La «Ley Lipovetzky» contra los inquilinos
La dinámica contrasta con la realidad previa a la vigencia de esa discutida norma (que prevé contratos trianuales y reajustes anuales según un índice del BCRA), ya que tanto en 2019 como en 2018 los alquileres se movieron significativamente por debajo de los registros inflacionarios.
Según Sebastián Cantero, de TBSA Toro Brokers SA «lo que logró la ley Lipovetzsky es que los propietarios retraigan la oferta. Pero el que se quedó en el mercado, dejó las propiedades y por las dudas aumentó el alquiler. Hay casos concretos de propiedades que en una semana valen 70 mil y a la siguiente valen 80 mil. Y no es que subió 10% la inflación, quiere decir que se aumenta por prevención».
Al describir la sequía de oferta que actualmente caracteriza al mercado locativo, el especialista señaló que «hoy por una solo aviso de un departamento tenemos 200 consultas en los primeros 15 minutos de publicación. Es decir, aumenta no solo por inflación sino por faltante de oferta».
Unos 150 mil inmuebles retirados del mercado
El estudio de IIE fue realizado por Fabio Ezequiel Ventre, subdirector de la entidad, que explicó que hay varias causas detrás del fuerte aumento que registran los alquileres, pero es preponderante entre ellas la caída en la oferta de inmuebles con este destino debido a que la ley estableció regulaciones demasiado estrictas que llevaron los propietarios retiraran sus propiedades.
En este sentido, se calcula que en el país hay unos 150.000 inmuebles que han sido retirados de la oferta locativa para vivienda.
Muchas de esas propiedades fueron puestas a la venta, lo que adicionalmente tuvo el efecto de deprimir los valores de las propiedades y otras quedaron cerradas asumiendo sus dueños los costos de expensas e impuestos o fueron prestados a un allegado para que se hagan cargo de esos gastos.
Los propietarios esperan una nueva ley
La actitud que predomina en el mercado de alquileres desde el lado de los propietarios es la de esperar a que se destrabe la negociación política por la reforma de la ley, algo que está por ahora lleno de incertidumbre ya que esa posibilidad ni siquiera fue evaluada para elaborar el temario de sesiones extraordinarias.
Mientras tanto, los precios de los alquileres siguen volando y hoy un monoambiente en Capital cotiza en $ 77.899 por mes para el primer año de vigencia del contrato, ya que luego deberá tener ajustes cada 12 meses en base a un índice oficial (ICL-BCRA).
En tanto, según el portal inmobiliario Zonaprop, por un departamento de dos ambientes el monto promedio alcanza los $93.000 mensuales (hace un año estaba en casi $47.000 mensuales). Si se trata de una unidad de tres ambientes el valor alcanza los $125.000 por mes.
