Con más de dos años y medio de vigencia, la nueva ley de alquileres no convence a nadie y los intentos por modificarla chocaron con la inacción en el Congreso nacional. Entre los temas que se quieren cambiar hay algunos beneficios impositivos para los propietarios más chicos.
La Cámara de Diputados tiene dos dictámenes en comisión (anteriores a junio de 2022), uno del oficialismo y otro de la oposición, que nunca llegaron a tratarse en el recinto porque se pretendía consensuar un texto unificado y esto nunca sucedió.
Esos cambios tributarios serían un avance porque quitarían algunos obstáculos para la oferta de inmuebles. Algo muy necesario en un sector inmobiliario que está complicado por la retracción de propiedades existentes en alquiler y el menor ritmo de construcción.
Según datos de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic), en 2022 aumentaron las ventas de departamentos debido a que muchos propietarios las quitaron de la locación por los problemas que generó la ley. Esto provocó que los precios de los nuevos contratos más que dupliquen a los vigentes, y por encima del ajuste de las locaciones existentes que rondan el 81,5% en enero.
Presión fiscal
Además de los precios, una de las cuestiones que preocupan a los dueños es la carga impositiva. A partir de la ley de 2020 se creó un registro obligatorio de contratos de locación en el ámbito de la Administración Federal de Ingresos Públicos (Afip).
De esta manera, todos los alquileres deberían estar en conocimiento del fisco, el cual puede fiscalizar que se cumpla con el pago de los impuestos patrimoniales (por la tenencia de los inmuebles) y a las rentas (por el ingreso mensual).
Los ingresos por alquileres están gravados por IVA, Ganancias, Ingresos Brutos y tasas municipales, o Monotributo y la tenencia por Bienes Personales e impuestos inmobiliarios de provincias y municipios.
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En este aspecto, los dictámenes que tiene Diputados avanzan en mejoras para los pequeños propietarios.
Uno de los artículos del texto de la oposición señalaba que en los contratos destinados a vivienda cuando el dueño facture por toda la actividad de locación menos que el salario mínimo, vital y móvil (hoy en $ 65.427) estarán exentos “de todo tributo de orden nacional”. Este artículo permitiría regularizar los contratos de pequeños propietarios que tengan un inmueble (o dos de bajo monto) en alquiler.
Además, tanto el oficialismo como la oposición impulsan cambios en el tratamiento de estas rentas en el Monotributo. Aquí lo que se busca es que los inmuebles destinados a vivienda no se contabilicen para el límite de tres actividades o tres unidades de explotación (cada propiedad es una unidad) que hoy tiene el régimen simplificado.
En el caso de Bienes Personales, también está la intención de agregar una exención para los inmuebles en alquiler destinados a casa habitación con valuación inferior a un monto que se va a justando todos los años y, para 2022, es de $ 56.410.705,41. Este es el mismo tope para la vivienda del contribuyente.
Más allá de estos temas impositivos, en los que las visiones del oficialismo y de la oposición son bastante coincidentes, hay otras cuestiones que están trabando los consensos, como el plazo de los contratos y la fórmula de ajuste obligatoria.
De todos modos, es algo para monitorear recién cuando inicien las sesiones legislativas ordinarias en marzo. En estos meses de verano, el tema quedó fuera de agenda.
