Las expensas dejaron de crecer al ritmo que mostraban durante buena parte de 2025, pero eso no significa un alivio para propietarios e inquilinos. El valor promedio ya ronda los $280.000 mensuales y la morosidad continúa como una de las principales preocupaciones de los administradores de consorcios. Distintos relevamientos privados coinciden en que alrededor del 17% de las unidades funcionales mantiene deudas, una proporción que equivale a uno de cada seis propietarios.
Los datos surgen de informes elaborados por Octopus Proptech, ConsorcioAbierto y Octavo Piso, que reflejan un escenario con aumentos más moderados, aunque todavía condicionado por una estructura de costos elevada y un nivel de cobrabilidad que sigue lejos de los registros previos al fuerte deterioro del poder adquisitivo.
Las expensas moderan los aumentos
Según un relevamiento de Octopus Proptech realizado sobre más de 150.000 hogares, la expensa promedio en edificios residenciales alcanzó en junio los $279.899. El valor representa una suba mensual de 3,93%, un incremento interanual de 38,07% y un alza acumulada de 11,59% durante el primer semestre de 2026.
Aunque el ritmo de crecimiento perdió intensidad frente al registrado el año pasado, el costo mensual continúa en niveles históricamente elevados para miles de familias.
El informe también identifica cuáles son los rubros que más peso tienen dentro de la liquidación mensual. Los salarios y las cargas sociales del personal concentran el 29,6% del gasto total, con un promedio de $65.815 por unidad. Le siguen el mantenimiento de espacios comunes, con el 16,98%; los abonos de servicios, con el 16,23%; y los servicios públicos, con el 13,75%.
Entre esos cuatro conceptos explican más de las tres cuartas partes del presupuesto que administra cada consorcio, una situación que limita el margen para reducir el valor de las expensas aun cuando la inflación muestra una desaceleración.
Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus Proptech, explicó: «Si bien el ritmo de aumento de las expensas se mantiene por debajo del registrado durante gran parte de 2025, la estructura de costos prácticamente no cambió. Más de tres cuartas partes del gasto corresponden a rubros que dependen de salarios, mantenimiento y servicios con ajustes periódicos, por lo que la capacidad de los consorcios para reducir costos sigue siendo limitada».
CABA, las expensas más altas
Los datos de ConsorcioAbierto también muestran una desaceleración en los incrementos, aunque con diferencias entre jurisdicciones.
En la Ciudad de Buenos Aires, la expensa promedio alcanzó en mayo los $336.960, apenas un 0,1% por encima del mes anterior, aunque todavía un 30,5% superior al mismo período de 2025.
En la provincia de Buenos Aires el promedio llegó a $168.253, con un incremento mensual del 0,5% y un alza interanual del 39,5%.
En Córdoba, el promedio fue de $151.523; en Santa Fe, de $142.989; y en Entre Ríos, de $81.657, provincia que registró el mayor incremento interanual entre las jurisdicciones relevadas.
Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto, señaló que el escenario comenzó a cambiar respecto de años anteriores, cuando la preocupación principal pasaba por la velocidad de los aumentos.
«Después de varios años marcados por incrementos constantes, empezamos a observar una desaceleración en la velocidad con la que crecen las expensas. Sin embargo, eso no significa que administrar un edificio resulte más barato. Los consorcios funcionan sobre una estructura de costos que sigue siendo exigente y que está vinculada al mantenimiento cotidiano del edificio», sostuvo.
El especialista agregó que la gestión eficiente comienza a ocupar un lugar cada vez más importante dentro de las administraciones.
«Durante mucho tiempo la discusión estuvo centrada en cómo enfrentar los aumentos. Ahora aparece otra pregunta: cómo administrar mejor los recursos disponibles. Cada vez más administraciones buscan reducir tareas manuales, ordenar la información y detectar problemas antes de que se conviertan en gastos mayores. En ese contexto, la inteligencia artificial empieza a ocupar un lugar concreto dentro de la gestión diaria de los edificios», indicó Laiuppa.
Sueldos y mantenimiento
El relevamiento de ConsorcioAbierto muestra que la mayor parte de los recursos de un consorcio continúa destinada al funcionamiento cotidiano del edificio.
En la Ciudad, los gastos de personal representan alrededor del 32% del presupuesto total. Los costos operativos y de mantenimiento explican otro 29%, mientras que los gastos administrativos, bancarios e impositivos concentran el 14%. Los servicios públicos aportan un 12% y las obras extraordinarias cerca del 9%.
En la provincia de Buenos Aires la distribución resulta similar. El rubro personal alcanza el 34% del total; mantenimiento y operación explican otro 28%; los gastos administrativos llegan al 17%; los servicios públicos representan el 8%; y las obras extraordinarias rondan el 9%.
«La mayor parte de los recursos se destina a sostener la operación diaria del edificio: personal, mantenimiento, servicios y tareas necesarias para que todo funcione correctamente. Por eso, cuando aumentan esos costos, el efecto se traslada rápidamente a la expensa que recibe cada vecino», afirmó Laiuppa.
La morosidad continúa
Aunque el nivel de incumplimiento mostró una leve mejora respecto de 2025, la cobrabilidad está lejos de una normalización.
Según datos de Octavo Piso, elaborados sobre más de 200.000 unidades funcionales entre edificios y barrios cerrados, la morosidad promedio se ubicó en torno al 17% durante los primeros cinco meses de 2026, un punto porcentual menos que el promedio registrado el año anterior.
La evolución mensual muestra una tendencia descendente. En enero la mora alcanzó el 17,11%; en febrero subió al 17,70%; en marzo descendió al 16,83%; en abril se ubicó en 16,80%; y en mayo bajó hasta el 16,56%, el registro más bajo del año.
El informe también identifica diferencias entre tipos de desarrollos. Los barrios cerrados presentan una morosidad promedio del 17,76%, mientras que en los edificios el indicador se ubica en el 16,76%.
Para las administraciones, el incumplimiento afecta directamente la capacidad financiera de los consorcios, ya que obliga a postergar trabajos de mantenimiento, limitar inversiones y administrar con mayor cautela los recursos disponibles.
Diego Espada, cofundador de Octavo Piso, explicó que la leve mejora responde, entre otros factores, a un seguimiento más activo de las deudas, al envío de recordatorios de pago, a planes de regularización y a la incorporación de herramientas digitales que simplifican la cobranza.
Sin embargo, advirtió que el escenario todavía exige prudencia. «La evolución de los próximos meses será determinante para confirmar si la tendencia descendente logra consolidarse o si responde a una variación coyuntural. Mientras tanto, la cobrabilidad continúa como uno de los principales desafíos estructurales para la administración de propiedades en la Argentina», concluyó Espada.
