Contratos truchos y pagos indebidos

Los inquilinos denuncian un «golpe de mercado». Los precios subieron 11,9 por ciento y los propietarios aseguran que la oferta se retrajo. Hay aspectos clave que no están reglamentados, como la obligación de declarar contratos a la AFIP.
Múltiples amenazas se tejieron en torno a la ley de alquileres. Se vaticinaba, por ejemplo, que el costo de los alquileres iba a aumentar. Que, así, acabaría perjudicando a quienes pretende beneficiar: los inquilinos. A cerca de dos meses de su sanción, algunos datos reafirman la suba. La Federación de Inquilinos Nacional habla de un “golpe de mercado” surgido para instalar la idea de que la ley es la culpable. Casi el 90 por ciento de los inquilinos que respondieron a una encuesta considera que la norma no se aplica. La situación se agrava por los incumplimientos del decreto 320, que suspende desalojos y congela los valores de los contratos en marcha hasta el 30 de septiembre.No hay estadísticas oficiales sobre la situación de los precios de los inmuebles en alquiler. Los datos que circulan los manejan sectores involucrados en la disputa. Los que se hicieron célebres por estos días son los del sitio de clasificados online Zonaprop. En un informe plantea un incremento de un 11,9 por ciento en los últimos dos meses en las propiedades en oferta. Alquilar un departamento de dos ambientes en la Ciudad cuesta 24.549 pesos por mes, y uno de tres, 33.323, lo que representa una suba del 7,9 por ciento en julio, el mayor incremento mensual en ocho años. Entre los números e incluso en el título, el documento vincula a la nueva ley con los aumentos.

Dos entidades del sector aportan informaciones contrapuestas. La Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), que no posee cifras, niega que haya aumentos. En contraste, el presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra), Enrique Abatti, alerta sobre un impacto mayor: “Al día siguiente de la entrada en vigencia de la ley los precios aumentaron de base entre un 20 y un 25 por ciento por el susto y la incertidumbre de los propietarios”. Quienes representan a los inquilinos –y ven a la norma como una herramienta de protección de derechos–, cuestionan los “enormes” aumentos. No los consideran tan distantes a los de otras épocas, pero sí graves por la crítica situación económica de quienes alquilan (casi un 30 por ciento no podrá pagar agosto). Además no ven a este panorama acorde a la «baja inflación».

La lectura del presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, Gervasio Muñoz, es que se está produciendo un “golpe de mercado”. La ley llegó para cambiar las reglas del juego y, en combinación con el decreto 320, “generó mucho odio” en quienes ven sus intereses afectados. De ahí la “agresiva batería de medidas” que, denuncia, despliegan las inmobiliarias: aumentos para las renovaciones, imposición de aumentos semestrales cuando deberían ser anuales, rechazos a la posibilidad de renovar “si no se aceptan condiciones contractuales actualmente ilegales”, entre otras.

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Un 88,9 por ciento de los inquilinos consultados para una encuesta respondió que la nueva ley de alquileres –en vigencia desde el 1 de julio para los contratos que se firmen desde esa fecha– no se cumple. Un inquilino comparte a este diario su experiencia: le quisieron hacer firmar, en julio, un contrato con fecha de mayo para que quedara por fuera de la nueva normativa. Es decir, para que los aumentos continúen siendo semestrales y discrecionales. «En mayo pagaba 12.500 y en septiembre me pedían 28 mil para una casa que se está cayendo a pedazos», cuenta. Cuando habló a la inmobiliaria de la ley se le «rieron en la cara». «La toman como excusa de los aumentos pero no la aplican», desliza. Finalmente consiguió un hogar por dueño directo y con las condiciones que impone el cambio de legislación.

Muñoz amplía el panorama: «Las personas que no pueden pagar se endeudan, hacen uso del decreto, pero las aprietan para que se vayan. Cuando se quieren ir se encuentran con que el mercado hace todo lo posible para no cumplir la ley o les plantea aumentos. A los que se les venció el contrato durante la pandemia y tienen la posibilidad de extenderlo hasta octubre los amenazan con aumentos o les piden que renueven sin considerar la nueva ley». También advierte sobre desalojos diarios y «violentos», que avanzan más que nada sobre mujeres sectores de bajos recursos, como los habitantes de los hoteles de la ciudad.

«Nadie sabe cuáles son los precios«, aporta Fernando Muñoz, coordinador del Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría del Pueblo de la ciudad de Buenos Aires (ver recuadro). Aún no está reglamentado uno de los aspectos clave de la ley: que todos los contratos estén declarados ante la AFIP. «El día en que estén registrados el Estado va a saber el verdadero precio», explica. Más que el aumento de precios, lo preocupa el de las irregularidades que los inquilinos vienen denunciando en la Defensoría. El 50 por ciento de los planteos que llegaron al organismo en julio tuvieron que ver con incumplimientos del decreto 320 y “abusos de mercado” como «reacción a la conquista» de la ley.

El referente de los propietarios asegura que el decreto se cumple «a rajatabla», en tanto que la CIA atribuye las malas prácticas al sector informal. En cambio, la Federación de Inquilinos asegura que la problemática abarca a todo el espectro inmobiliario.

Ley e ideología

La ley 27.551 fue sancionada en medio de la pandemia, en una sesión virtual inédita. La norma representa un avance en la búsqueda de volver transparente al mercado y regular aspectos centrales de la relación entre partes en el alquiler. Entre otras cosas, pone fin a los incrementos semestrales reemplazándolos por ajustes anuales que se realizan en torno a una fórmula compuesta en un 50 por ciento por la evolución de los salarios y un 50 por ciento por la evolución de la inflación medida por el INDEC. El plazo mínimo de contrato se amplía de dos a tres años. El mes de anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores al monto equivalente a un mes de alquiler.

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Esta ley, que impacta en las vidas de 9 millones de personas en todo el país, despertó, antes de su sanción e inmediatamente después, una serie de fantasmas que empiezan a volverse realidad. Las visiones contrapuestas quedan sintetizadas en las palabras de Abatti y Gervasio Muñoz. Abatti dice, directamente, que «nació mal». Que surgió para proteger a los inquilinos y terminó perjudicándolos. Que el Estado «no debería entrometerse en relaciones entre particulares: si no, sucede lo que está sucediendo ahora». Gervasio Muñoz cree que el Estado sí debe entrometerse, porque de lo que se está hablando es del derecho a la vivienda, «totalmente privatizado» en el país. «La disputa es de los inquilinos contra todos. No es casual que los diputados de Cambiemos presentaran un proyecto de ley para volver atrás», sentencia.

Precios, oferta y demanda

“Quiero contarte las últimas novedades del mercado inmobiliario. Los alquileres subieron un 11, 9 por ciento en los últimos dos meses, ¿consecuencia de la nueva ley?» Esta leyenda se le aparece a quien se propone alquilar un inmueble en Zonaprop. 

Ni la ley ni la demanda han hecho aumentar los alquileres”, subraya Alejandro Benazzar, titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina. “No hay tanta presión de alquileres, en lo comercial ni hablar, y en lo habitacional tampoco, por la pandemia. Siempre es creciente pero no se agrandó. Hubo menos gente movilizándose, pudiendo ver propiedades. La oferta sigue pareja”, añade. Con este criterio coincide Diego Migliorisi, dueño de la inmobiliaria que lleva su apellido: “El cliente que nos ha dejado la propiedad para alquilar quiere alquilarla. No quiere esperar. Un aumento complicaría más al mercado. La gente venía ajustada de los últimos dos años. Con la pandemia se ha complicado. Si le aumentan no va a poder alquilar. Sí puede ocurrir que al propietario esto no le sirva y saque su propiedad del mercado, pero no está pasando”.

Por su parte, Abatti postula que el aumento es innegable, como lo es la baja en alquileres de locales comerciales y oficinas, terreno en que las relaciones «todavía se rigen por oferta y demanda» («valen un treinta por ciento menos que el año pasado»).

Argumenta que los aumentos en el alquiler de propiedades se deben al “susto e incertidumbre” de los propietarios, quienes ahora deben afrontar «alquileres planchados por un año» y dudas respecto de un índice «elaborado y publicado por el Banco Central» («no sabemos de qué trata»). «El locador no puede exigir garantías por un monto mayor de cinco alquileres. Se están retirando inmuebles del mercado. Cualquier destrozo que haga el inquilino no se puede cubrir con cinco alquileres ni el depósito de un mes. La gente está reticente a alquilar en estos momentos: espera a tiempos mejores», dice. También señala una preocupación por la «mediación previa obligatoria» que se exige para los desalojos, que «demorarán más en concretarse». «La rentabilidad que produce un inmueble está en el tope más bajo de los últimos 40 años: es el 2 por ciento anual o menos», concluye Abatti. La demanda, por otro lado, es «constante», según él: en algún lugar las personas tienen que vivir.

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«Hoy la demanda del sector de inquilinos es que no puede pagar el alquilerHay 400 mil hogares que acumulan deuda de hasta cuatro meses. Lo que está frenando un desalojo masivo de 1 millón 200 mil personas es el decreto 320, que vence el 30 de septiembre. Se sabe que se va a extender, pero es importante que el Gobierno lo anuncie: hay un montón de familias que se van de la vivienda por presión o viven profundamente angustiadas», manifiesta Gervasio Muñoz.

La ley 27.551 llegó para cambiar las reglas del juego, para instalar un equilibrio, pero la foto actual demuestra que la puja previa a su sanción continúa. En esa puja algunos creen que el Estado está estorbando en una relación que funcionaba bien. En la vereda de enfrente, quienes representan a los inquilinos creen que se necesita de un Estado más presente para que la norma se cumpla.

Los planteos en la Defensoría

Fernando Muñoz detalla los planteos que recibió en julio el Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad. «Hacía casi tres años que no teníamos tantas denuncias por intentos de cobro de comisión. En la Ciudad el inquilino está liberado por ley. En los contratos que terminan, las inmobiliarias le tienen que hacer saber que puede prorrogarlo y comenzar uno nuevo el 1 de octubre, pero le piden una comisión para quedarse». Además, continúan exigiendo pagos en efectivo, cuando el decreto 320 establece su bancarización. En relación con la ley, Muñoz señala que en muchos casos se toma una reserva y luego se modifican las condiciones, y así se imponen los dos años de contrato y el aumento semestral. Los mismos avisos «incumplen» la norma, porque exigen como garantía un seguro de caución, «cuando está claro que el inquilino debe ofrecer dos y la otra parte elige una». Esto se debe a que «más de mil inmobiliarias tienen acuerdo con Finaer -sistema de garantías- y reciben comisión».

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