Arq. Lucio Plorutti Dormal 
Colegio de Arquitectos de Chascomús

Ya hemos dejado por sentado que las ciudades crecen de distintas formas a lo largo del tiempo, primero ocupando el territorio; algo que difícilmente deje de ocurrir, la extensión; y finalmente crecen en altura, a entenderse como densificación. Este fenómeno suele ser el más lento de todos, debido a que como paso previo está la consolidación urbana-ambiental. Pero el caso del Gran Fuego de Chicago y la posterior Reconstrucción de la Ciudad Portuaria dio pie a una nueva era en la humanidad; el boom de la arquitectura comercial. A nivel financiero-inmobiliario, pareciera ser lo más lógico y conveniente; naciendo así la especulación inmobiliaria. Haber dejado al libre albedrío estos parámetros se cometieron más errores que certezas, y si bien hay holgados ejemplos de éxitos financieros; también hay muchos más que fracasaron total o parcialmente. Para evitar esto, alguien tiene que hacer de juez, fiscal, y policía. Y a esa trifecta la debe asumir el estado. Controlar y Planificar el Desarrollo Inmobiliario.

En nuestro país, existen ejemplos muy buenos de planificación urbana. Tales son los casos de las Ciudades de Mendoza, Rosario, Córdoba, y CABA; entre tantas otras. En nuestra provincia tenemos el ejemplo histórico de la Ciudad de La Plata de los agrimensores Benoit que termina de ejecutarse a través de Concursos Públicos Internacionales para Proyecto y Dirección de los edificios públicos como el Teatro Argentino Antiguo, el Edificio de la Gobernación, el Palacio Municipal, las Cámaras de Senadores y Diputados Provinciales, los edificios de la UNLP, el Museo de Ciencias Naturales, las plazas emblemáticas como Moreno e Italia, el Nuevo Teatro Argentino, el Estadio Único, etc. También en Tandil y los Municipios de Azul, Bahía Blanca, Tandil, Trenque Lauquen, Mar del Plata, y San Pedro, etc. Algunas jurisdicciones lograron aplicar la tasa y/o impuesto por «compensación al valor agregado del terreno» de los lotes públicos y privados que se revalúan con el cambio de indicadores urbanísticos como los Clubes de Campo, etc. Se conocen coloquialmente a estos impuestos como «plusvalías urbanas», donde el estado percibe un 30% del valor agregado a la revaluación fiscal-inmobiliaria para poder llevarle los servicios básicos a éstos nuevos loteos público-privados (agua potable, asfalto, cloacas, electricidad por tendido subterráneo, fibra óptica, gas natural, etc.) sobre los cuales también pasaría el erario público a captar tasas y/o plusvalías a los proveedores de éstos servicios.
La Comisión Viejo Puerto Madero desarrolló, luego de décadas, el reciclaje de los Diques y la extensión/consolidación del barrio más moderno de CABA, entonces Capital Federal. El entonces intendente Fernando de la Rúa aplicó el concepto de las «plusvalías» para el tendido de servicios y macromallas mientras se construían el Hotel Hilton de Puerto Madero, el Museo de Amalita Fortabat, la Vieja Torre Telecom, el Edificio Malecón 1, y las oficinas/viviendas frentistas a los diques. Con el superávit de estas plusvalías y el propio excedente del ABL, etc. el Municipio de Buenos Aires construyó también las extensiones de las líneas A, B, C, D, E, y H de subterráneo. Una ciudad sin planificación queda expuesta al caos posterior y su ardua regularización. En CABA existen los ejemplos de la Villa 31 y los asentamientos informales; ya sean Villas o Desarrollos de Vanguardia como lo que sigue debatiéndose en la Costanera de Vicente López. Pero finalmente, durante la gobernación de Larreta, se planificó una densificación homogénea que no sólo ayuda a preservar lo existente sino que también regula el negocio inmobiliario que, a largo plazo, hace estragos sin controles ni parámetros que encaucen su desarrollo. Tal es el caso mundial de 2008, donde «explotaron las burbujas inmobiliarias» en España, Italia, New Orleans, New York, Miami, y otras ciudades del imperio de los Estados Unidos de Norteamérica. Por esto es que hemos aprendido que la Planificación Urbana debe ser plural, participativa, estratificada, y zonificada como ocurrió en Chascomús entre 2004 y 2006 inclusive, con el Diagnóstico, el PECH, y el consecuente Plan de Desarrollo Territorial (PDT).
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